Condomínio Pedra Grande da Pedra do Itu
Construções Sustentáveis

 

Recomendações quanto às Edificações do Empreendimento

 

Condomínio

 

Importante destacar de que o empreendimento Pedra Grande da Ilha do Itu será um condomínio, ou seja, uma pessoa jurídica. Em sendo um condomínio, o diálogo se faz com um “único interlocutor”, de forma que possibilita maior rigor no atendimento às condicionantes de implementação impostas e acordadas uma vez que as recomendações e os compromissos assumidos por este estarão definidos pelo regimento interno de sua Convenção, a ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos, sendo regulamentado pela Lei do Condomínio.[3]

 

Face a diálogos com analistas ambientais, a melhor aceitação é de construções que atendam boas práticas ambientais. Assim sendo, se adotará parte das práticas sugeridas pela norma ABNT NBR 15.401/2006: Meios de Hospedagem, Sistema de Gestão da Sustentabilidade.

 

Os aspectos do sistema de gestão de empreendimentos constituem fatores-chave no que tange à sustentabilidade. Ou seja, não apenas ajudam a controlar eventuais impactos ambientais no meio natural, mas também buscar os resultados que irão propiciar ao empreendimento:

 

• Contribuir para a conservação, a revitalização e a recuperação dos recursos naturais;

 

• Buscar resultados econômicos com ética, contribuindo para a justiça social e a valorização das culturas locais;

 

• Buscar a legitimidade política em termos de participação e transparência nos processos de decisão e representação comunitária.

 

Nesse aspecto, sugerimos que o empreendimento adote compromissos, baseados na norma NBR 15.401, como estratégia de negociação e convencimento com a equipe de analistas ambientais do ICMBio de Paraty, se comprometendo a:

 

• Respeitar a legislação vigente;

 

• Garantir os direitos das populações tradicionais locais e regionais;

 

• Conservar o ambiente natural e sua biodiversidade;

 

• Considerar o patrimônio cultural e valores locais e regionais;

 

• Estimular o desenvolvimento social e econômico dos destinos turísticos;

 

• Garantir a qualidade dos produtos, processos e atitudes;

 

• Estabelecer o planejamento e a gestão responsáveis;

 

• Estabelecer sistema de gestão da sustentabilidade.

Procedimentos de Planejamento e Operacionais Sustentáveis[4]

 

Em especial destacamos:

 

Que o Empreendimento estabelecerá e manterá procedimentos documentados para monitorar e medir periodicamente as características principais de suas operações e atividades que possam ter um impacto significativo sobre a sustentabilidade e para avaliação periódica do atendimento à legislação e regulamentação pertinentes. Em intervalos predeterminados, analisará o Sistema de Gestão da Sustentabilidade, para assegurar sua conveniência, adequação e eficácia.

 

O Empreendimento cumprirá a legislação para a implementação de atividades turísticas em áreas naturais. Como parte do comprometimento com a conservação de áreas naturais, o Empreendimento deverá conservar área natural própria, empregando as boas práticas de proteção e manejo, conforme o previsto na legislação, podendo vir a apoiar a proteção e manejo de áreas naturais de terceiros na região.

 

A arquitetura do Empreendimento será integrada à paisagem, evitando construções ‘ostensivas’, minimizando os impactos da implantação durante a construção, a operação e quando houver obras de reparo, ampliações ou outros tipos de alterações, adequados à legislação.

 

Serão tomadas medidas para minimizar alterações significativas na paisagem local, provocadas pelo projeto arquitetônico e pelos movimentos de terra; minimizar a impermeabilização do solo; minimizar a remoção de vegetação nativa; monitorar e mitigar eventuais erosões; assegurar uma destinação final adequada para os resíduos não aproveitados nas construções.

 

A arquitetura das construções será compatível com o entorno físico e cultural. Para tanto, deverá garantir que a volumetria será harmônica com o entorno e não descaracterizará os ambientes natural e cultural; procurará manter as características do relevo local; tomará medidas para diminuir o impacto visual da infraestrutura de suporte (por exemplo, recorrendo ao uso de vegetação natural ou à topografia).

 

O planejamento e a operação do paisagismo do Empreendimento serão efetuados minimizando os impactos ambientais. Para tanto, cuidados serão tomados para que o paisagismo reflita o ambiente natural do entorno, inclusive com o uso de espécies nativas, desde que não sejam provenientes de extração ilegal, maximizando o aproveitamento da vegetação nativa.

 

O Empreendimento planejará e implementará medidas para reduzir, reutilizar ou reciclar os resíduos sólidos. O planejamento incluirá o estabelecimento de metas de redução, reutilização e reciclagem, de acordo com as condições locais. A gestão dos resíduos será efetuada de acordo com a boa técnica, inclusive os resíduos gerados, com a utilização de práticas como utilização de recipientes adequados para a coleta; separação e coleta seletiva destinando resíduos para cooperativas de reciclagem locais e reutilização dos resíduos orgânicos para adubação.

 

O Empreendimento planejará e implementará medidas para minimizar os impactos provocados pelos efluentes líquidos ao meio ambiente e à saúde pública. As medidas incluirão o tratamento das águas residuais, mediante conjuntos biodigestores-sumidouros. Existirão planos de contingência para prevenir e mitigar falhas dos sistemas de tratamento e coleta utilizados e medidas para prevenir a contaminação das águas residuais por produtos tóxicos ou perigosos.

 

O Empreendimento planejará e implementará medidas para minimizar a emissão de ruídos das instalações, maquinaria e equipamentos, das atividades de lazer e entretenimento, de modo a não perturbarem o ambiente, a fauna e o conforto de usuários e de comunidades locais.

 

Se possível e pertinente, o Empreendimento fará uso de fontes de energia renováveis, na extensão e de acordo com as suas especificidades e tecnologias disponíveis, levando em conta os aspectos de viabilidade econômica e ambiental. Dentre estas considerará o uso de tecnologia solar ou outras de menor impacto ambiental como, por exemplo, energia fotovoltaica. O Empreendimento implementará procedimentos para assegurar que as luzes e equipamentos elétricos permaneçam ligados apenas quando necessário, sobretudo evitando causar impacto negativos à fauna. 

 

O Empreendimento planejará e implementará medidas para minimizar o consumo de água e assegurar que o seu uso não prejudica o abastecimento das comunidades locais, da flora, da fauna e dos mananciais, assegurando que a captação e o consumo de água não comprometam a sua disponibilidade para as comunidades locais, flora e fauna, a vazão de eventuais corpos d’água e o nível e proteção dos mananciais, preservando o equilíbrio dos ecossistemas. As medidas incluirão ações tais como a utilização de dispositivos para economia de água; programas de inspeção periódica nas canalizações e sua manutenção, com vistas à minimização das fugas de água e captação e armazenamento de águas pluviais. Promoverá, quando aplicável, o uso de águas residuais tratadas para atividades como rega, lavagem de veículos e outras aplicações.

 

O Empreendimento informará aos clientes o seu comprometimento com a economia da água e encorajar o seu envolvimento mediante campanhas de economia dirigidas aos hóspedes, usuários e aos seus funcionários.

 

O Empreendimento comprometer-se-á com o aproveitamento das pessoas e da produção da região, incentivando o associativismo, a qualidade e a sustentabilidade. Empregará, na maior extensão viável, trabalhadores das comunidades locais ou regionais. Pelo menos metade da força de trabalho envolvida com as operações do Empreendimento serão provenientes das comunidades locais. Também promoverá ações de capacitação profissional, de modo que pessoas das comunidades locais ou regionais possam obter trabalho ou pela ativação de cadeias produtivas regionais.

 

O Empreendimento apoiará a capacitação de pessoas das comunidades locais para a prestação serviços e fornecimento de insumos ou atividades complementares às do Empreendimento. O Empreendimento estimulará e promoverá o uso desses serviços e produtos por parte dos clientes e o desenvolvimento de novos negócios nas comunidades locais.

 

O Empreendimento planejará e implementará medidas para assegurar o respeito aos hábitos, direitos e tradições das populações tradicionais Essas medidas podem incluir, por exemplo, Informar aos clientes sobre as peculiaridades para relacionar-se com as populações tradicionais; apoiar ações para melhoria das condições de vida das populações tradicionais, segundo as prioridades definidas por elas; auxiliar a evitar práticas ou tradições que agridam o meio ambiente e apoiar a conservação, proteção e o resgate da cultura e tradições.

 

 

Loteamentos x Condomínios

 

Loteamento fechado e condomínio horizontal são duas instituições jurídicas diferentes.

 

Loteamento	Condomínio Horizontal
Regido pela Lei dos Loteamentos 6.766/79	Regido pelo novo Código Civil, capítulo sobre condomínios
O incorporador vende os lotes. Não há “áreas comuns” nem “fração ideal”	O incorporador vende o terreno com a casa e a fração ideal sobre as áreas comuns
O fechamento do loteamento é proibido pela Lei 6.766/79. Apesar disso, muitas prefeituras concedem o direito de fechamento	O fechamento do terreno é legal
Pode constituir associação para cobrança de taxa de manutenção	A cobrança de taxa é realizada de acordo com a Lei dos Condomínios
A obrigatoriedade do pagamento da taxa de manutenção é juridicamente controversa	O pagamento de taxa condominial é obrigatório
As ruas internas estão sujeitas ao Código Brasileiro de Trânsito. Ex.: menores não podem dirigir carros.	Idem
Pode ter administrador da associação	Tem síndico

Estima-se que a construção civil seja responsável pelo consumo entre 15 e 50% dos recursos naturais extraídos no planeta, 66% de toda a madeira, 40% da energia consumida, 16% da água potável e é o terceiro maior responsável pela emissão de gases que causam o efeito estufa, incluindo toda a cadeia produtiva que une fabricantes de materiais e usuários finais, como construtoras e empreiteiras.

 

Certificação

 

No Brasil já tem empresas que atuam em processos de certificação e selos de construção sustentável e suas especificações, fundamentais para a implementação de condomínios sustentáveis.

 

Destacamos:

 

• Processo AQUA, Construção Sustentável

Fundação Vanzolini / Escola Politécnica da USP (2007).

• LEED – Leadership in Energy and Environmental Design 

Green Building Council (1993)

 

Através da implantação de diferenciais sustentáveis que vão desde o processo construtivo até os procedimentos adotados durante a vida útil do imóvel, moradores de condomínios sustentáveis podem ser contemplados com melhor qualidade de vida e contribuição da preservação ao meio ambiente.

 

A concepção de um condomínio sustentável deve incorporar maior planejamento e integração de materiais, tecnologias e sistemas para promover melhor aproveitamento de recursos naturais, tendo como premissa a adoção de medidas desde o projeto até a execução que também contemplem responsabilidade social.

 

A partir de um diagnóstico ambiental devem ser propostas tecnologias que possibilitem a implantação segura da área do empreendimento, sobretudo na ausência ou em caso de reduzida infraestrutura urbana pública (área urbana não urbanizada). O programa de projeto deve levar em conta o essencial para a devida utilização humana, ao invés do mínimo custo e máximo adensamento usuais em habitação.

 

Na implantação de um empreendimento convencional percebe-se uma visão linear de processos onde normalmente os recursos materiais não são questionados, desde sua origem até seu descarte. Durante a operação também não há questionamentos e consciência da fonte dos recursos naturais e energéticos, gerando-se resíduos em grande volume sob a forma de esgotos e materiais diversos para aterros sanitários ou lixões.

 

Os projetos de condomínios sustentáveis devem considerar uma abordagem sistêmica, contemplando todos os aspectos envolvidos ao longo de seu ciclo de vida, desde a concepção do projeto, implantação e operação, mostrando-se viável perante a visão moderna de sustentabilidade.

 

• Características Construtivas Sustentáveis

 

• Gestão sustentável da implantação da obra;
• Consumir mínima quantidade de energia e água na implantação e ao longo de sua vida útil;
• Uso de matérias-primas ecoeficientes;
• Gerar mínimo de resíduos e contaminação;
• Utilizar mínimo de terreno e integrar-se ao ambiente natural;
• Não provocar ou reduzir impactos no entorno – paisagem, ventilação e temperatura;
• Adaptar-se às necessidades atuais e futuras dos usuários;
• Criar um ambiente interior saudável.

 

• Práticas Sustentáveis

 

Alguns usos e equipamentos podem proporcionar economia e minimizar impactos.

 

• Painéis solares para aquecimento de água: banho, cozinha, piscinas, etc.;
• Placas fotovoltaicas de produção de energia: iluminação externa, bombas d’água, etc.;
• Geradores eólicos: armazenando energia dos ventos em baterias podendo suprir parte da demanda do condomínio, por exemplo nas áreas de serviços;
• Equipamentos com menor consumo e melhor eficiência possível na utilização do gás natural para todos os fins;
• Iluminação de baixo comum: lâmpadas incandescentes convencionais já foram banidas em 40 países. Cerca de 15 a 20% da conta de luz refere-se à iluminação. A substituição por lâmpadas Led (diodo emissor de luz) a economia varia de 60 a 90%, de alta durabilidade, reduzindo a geração de lixo. Além disso, o Led não gera calor nem emite infravermelho, nem ultravioleta, não consumindo oxigênio do ambiente;
• Iluminação de baixo consumo energético nas áreas comuns de uso contínuo e iluminação com acionadores por sensor de presença nas áreas de uso esporádico ou intermitente: válido também, com maior tolerância, para as unidades privadas;
• Sensores de presença: seu uso representa uma substancial redução na conta de luz de cada apartamento e na taxa do condomínio;
• Aquecimento de chuveiros a gás: garante que o consumo de energia elétrica será reduzido nos apartamentos, maior conforto e economia aliados à responsabilidade ambiental;
• Captação de água de chuva: ajuda na economia de água que pode ser utilizada para irrigação, lavagem de pisos e descarga. A captação é feita por calhas que direcionam a água para um reservatório ou cisterna. É necessário a instalação de filtro para retirar impurezas e uma bomba para direcionar a água para a caixa de usos específicos – pode-se usar a água para rega de jardins, limpeza de pisos, lavagem de veículos, descarga de banheiros, etc. Não se aconselha o uso para consumo, cozinhar ou banho.
• Reuso de água: a incorporação em empreendimentos do reuso da água proveniente dos lavatórios e dos chuveiros passa por uma estação de tratamento de esgoto e é novamente armazenada, para uso exclusivo nos vasos sanitários;
• Medidores de água e gás individuais: proporcionando economia na medida que os usuários serão responsáveis pelo pagamento exato do consumo próprio;
• Torneiras com acionamento eletrônico ou temporizador por pressão em todas as aplicações passíveis;
• Uso de torneiras com arejador: o arejador ao misturar água e ar dá a sensação de maior volume de água: segundo fabricantes, a torneira convencional usa de 14 a 25 litros de água por minuto e a que tem arejador de 6 a 10 litros por minuto;
• Uso de reguladores de fluxo de chuveiros: permitem o controle da intensidade do jato da ducha: o chuveiro convencional gasta em média 20 litros/minuto, com o regulador o volume cai variando de 8, 14 ou 16 litros (sem que o banho se torne desagradável;
• Bacias sanitárias de duplo fluxo (3 ou 6 litros): possibilitam economia/redução de até 60% do consumo no anual per capita anual ± 10 mil litros;
• Utilizar o ozônio para a tratamento de água da piscina: ao invés do cloro – existem diversos estudos que indicam que o cloro tem potencial cancerígeno, além dos efeitos já conhecidos como desgaste dos cabelos ou poluição química;
• Orientação de edificações: promove aumento da ventilação e luminosidade naturais;
• Melhor aproveitamento da iluminação natural: levando-se em conta a necessidade do seu controle;
• Melhor condição de conforto térmico evitando a incidência da radiação solar direta através da adoção de soluções arquitetônicas tipo brise-soleils, venezianas, telas termo-screen externas, prateleiras de luz, vidros especiais que dispensam o uso de brises, etc.;
• Telhados/lajes e jardins suspensos: impermeabilizados e adequadamente drenados possibilitando captação de água de chuva e melhoria do conforto térmico-acústico, etc.;
• Tratamento de efluentes / esgotos e águas cinza: para o adequado lançamento no ambiente natural, evitando a contaminação do lençol freático e corpos d’água (rios, lagoas, mar, etc.), podendo auxiliar na redução do uso para irrigação e lavagem de pisos;
• Coleta seletiva: ajuda na reflexão dos princípios base da sustentabilidade pelos condôminos: os 5 Rs (Repensar, Recusar, Reduzir, Reusar e Reciclar), além de poder gerar renda extra para o condomínio ou gerando oportunidade de trabalho para comunidades locais em associações de reciclagem;
• Evitar ao máximo a impermeabilização do solo;
• Evitar grandes movimentos de terra, preservando sempre que possível a conformação original do terreno;
• Tapume ‘ecológico’: evitar o tapume convencional, fazendo uso da Baran ou similar, produzido a partir de sacolas plásticas e caixas aluminizadas de alimentos líquidos, que tem maior vida útil e pode ser reciclado;
• Gruas e guindastes: no processo construtivo, são utilizadas gruas ou guindastes para levantar lajes e outros itens mais pesados que antes necessitassem de andaimes.
• Uso de cimento Portland CP–III: que ao contrário do CP-II, o mais usado, em sua produção substitui parte do clínquer (cuja fabricação libera gás carbônico) por escórias de siderurgias, material que sobra da fusão de minério de ferro, coque e calcário;
• Uso de alvenaria estrutural: um processo construtivo que não usa madeira a não ser nos acabamentos, produz o mínimo de entulho e resíduos: entre 0 e 1% – economiza matéria-prima, entre outras vantagens;
• Construção com tijolos de solo-cimento: quando possível e adequado, em cuja produção não envolve queima em fornos pois são compactados a frio por prensa manual ou mecânica. Podem ser moldados em vários perfis, com encaixes e furos que permitem assentá-los com o mínimo de argamassa e embutir tubulações elétricas e hidráulicas, gerando menos entulho. Contribuem para o desempenho térmico dos fechamentos pois formam vãos criam uma barreira natural ao calor ou frio;
• Uso de telhas termoacústicas: bem mais leves que as tradicionais, tornam a estrutura de suporte mais barata e com menor custo de mão de obra. Como seu nome indica, é termoacústica, com melhor rendimento térmico do que as telhas de barro;
• Estrutura não armada: as paredes sustentam o peso da construção sem necessidade de pilares e vigas e sem a utilização de ferros. Os reforços metálicos são colocados apenas em cintas, vergas, na amarração entre paredes e nas juntas com a finalidade de evitar fissuras;
• Madeira certificada / reflorestada: só é utilizada em acabamentos e, mesmo assim, é exigido que seja reflorestada;
• Substituição de forros de gesso por madeira de reflorestamento: usar ao invés de forros de gesso, cujos resíduos geram gás sulfídrico, altamente tóxico, substituir por forros de madeira de reflorestamento, p.ex. as mais comuns: pinho e eucalipto;
• Uso de tintas à base de água, terra ou pigmentos minerais: menos agressivas à saúde e ao ambiente, evitando as tintas a base de solventes tóxicos;
• Pinturas reflexivas: para diminuir a absorção de calor para o edifício;
• Adoção preferencial de acabamentos claros em áreas de grande incidência de luz solar;
• Churrasqueira “ecológica”: possui o sistema de aquecimento a gás em rochas vulcânicas, não produz fuligem e não consome carvão vegetal;
• Pomar e herbário: possibilita a criação de postos de trabalhos para a comunidade local, permite aos moradores, principalmente as crianças, tenham contato com frutas e verduras diretamente da natureza, vendo-as crescer e aprendendo a cuidá-las, além do prazer de poder colhê-las diretamente “no pé”;
• Evitar danos à fauna, flora, ecossistema local e ao meio ambiente;
• Criar e promover curso de gestor ambiental do edifício, envolvendo todo corpo de funcionários com treinamento adequado visando a educação e a criatividade.

 

[1] A Terra Nova, que se constitui em um manguezal cercado por um banco de areia formado pelo fluxo e refluxo do mar e pela ação das ondas, fica defronte a Rua Fresca, que vai do Beco da Capelinha até o Cais do Turismo, é o extremo leste do Centro Histórico de Paraty.

[2] O Forte do Defensor Perpétuo, assim denominado em homenagem a D. Pedro I, localizado no alto de uma colina com vista para a Baía de Paraty, foi a única construção do gênero a sobreviver na cidade. Erguido em 1793 para proteger o escoamento do ouro das Minas Gerais pela Estrada Real e de açúcar das fazendas da região, o forte passou por reformas significativas, dentre as quais destaca-se a de 1822 – o complexo, já em ruínas, foi restaurado a mando de D. Pedro I. Outra reforma ocorreu na década de 1970, quando foi aberto à visitação e passou a funcionar como uma espécie de museu. Hoje, seu interior expõe canhões, tambores e artefatos. Originalmente foi construído no então denominado Morro da Vila Velha ou Ponta da Defesa como uma “bateria de barbeta”. Em arquitetura militar, a barbeta ou barbete é uma plataforma de uma fortificação onde estão instaladas bocas de fogo que disparam por cima do parapeito – entretanto recebeu a denominação de “forte”.  O sistema defensivo da baía de Paraty chegou a ter seis fortificações: Iticopê, Ponta Grossa, das Bexigas, Bateria da Vila, Ilha dos Mantimentos, Ilha dos Meros, além do Forte do Morro.

[3] Leis federais n^o. 4.591/1964 e n^o. 10.406/2002). 

[4] Baseadas na NBR 15.401/2006: “Meios de Hospedagem, Sistema de Gestão da Sustentabilidade”, requisitos mínimos para certificação (para pousadas e pequenos hotéis).